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隆安法言 | 车位“先卖后抵”，买受人能否排除强制执行？
发布时间：2024/11/20 9:32:14
二、2016年7月4日，甘肃银行兴陇支行与华骏公司签订《最高额抵押合同》，约定将华骏公司位于广州市某区的房屋及车位为百嘉信公司在甘肃银行兴陇支行所办理授信业务，提供最高额抵押担保。案涉车位属于上述最高额抵押担保的范围。同日办理了案涉车位抵押登记，他项权人为甘肃银行兴陇支行，义务人为华骏公司。
三、甘肃银行兴陇支行与百嘉信公司等借款合同纠纷一案，甘肃省高院审理过程中，甘肃银行兴陇支行提出保全申请，甘肃省高院依法查封了案涉车位。2019年8月甘肃省高院判决：如主债务人未履行本判决第一项确定的给付义务，甘肃银行兴陇支行有权就华骏公司所有的抵押物拍卖、变卖所得价款在最高限额内优先受偿。
四、上述民事判决生效后，甘肃银行中央广场支行（甘肃银行兴陇支行并入甘肃银行兰州市中央广场支行管理）申请执行，甘肃省高院指定兰州铁路运输法院强制执行。执行过程中，张若曦提出执行异议及执行异议之诉。
二、张若曦购买并占有使用案涉车位在先，其权利应当依法予以保护
张若曦支付了全部购买款，华骏公司交付了车位，张若曦实际占有并使用了案涉车位，已经履行了车位认购书项下的主要义务。张若曦已取得购买车位的占有、使用和收益权利，只需要华骏公司履行办理产权登记手续的义务，整个车位认购书转让车位所有权目的就能实现。从双方整个合同履行过程看，符合我国房屋、车位买卖中先交付后登记的习惯做法。此际，张若曦享有的不再是单纯的债权，事实上接近于完整的所有权，华骏公司只是名义上的所有权人。物权法规定不动产物权以登记为生效要件，登记是不动产物权变动的公示方法，经登记不动产受让人取得对抗第三人的排他效力。但不动产物权登记生效只是原则，物权法第九条、第一百四十二条等多处规定了例外情形。司法实践中，开发商将开发的商品房预售给他人的情形视为物权法第一百四十二条规定的但书情形之一，实际上承认了商品房的买受人在不动产登记之前亦可成为所有权人，是登记生效主义的例外情形。本案中，张若曦对案涉车位所享有的权利因其付款和交付使用，取得了事实上的所有权，并已经具有所有权的权利外观，具有一定的公示力，应当优于一般债权予以保护。
三、甘肃银行中央广场支行在案涉车位设定抵押权时未尽到必要注意义务
《商业银行法》第三十六条及中国人民银行《贷款通则》第二十七条明确规定银行对外贷款设定担保时负有对抵押物进行审查的义务。根据甘肃银行中央广场支行提交的尽职调查材料显示，办理抵押时案涉车位产权登记在华骏公司名下，车位的现状是“车库均处于使用状态，住宅部分使用部分空置。”甘肃银行中央广场支行已经明知案涉车位在业主的占有使用之下，车位上有他人权利的可能性已经明显存在，却未进一步调查了解车位是否已经出卖或者是否有其他权利人，以至于甘肃银行中央广场支行的抵押权与张若曦在先权利产生冲突，甘肃银行中央广场支行未尽到必要的注意义务。
四、甘肃银行中央广场支行对案涉交易风险具有防范和控制的优势
本案张若曦与甘肃银行中央广场支行就案涉车位产生权利冲突，根本原因在于华骏公司先出卖后抵押的严重不诚信行为。张若曦支付全款并占有使用车位，甘肃银行中央广场支行设定抵押权，张若曦基本上没有控制风险的机会，非因自身原因未办理过户登记，如由其承担该笔交易风险，有违公平。设定抵押权在后的银行，不仅法律法规明确规定其应当对抵押物进行尽职调查，且作为专业的金融机构，更具有调查的便利和防范风险的优势，赋予其对在先权利的注意义务以避免权利冲突，符合诚信原则和公平要求。本案中，甘肃银行中央广场支行在发现居住区域车位已经被占有使用后，如不是直接设定抵押权并发放贷款，而是适当了解车位的实际权利情况，评估风险，就会避免在华骏公司不能偿还贷款时与张若曦就案涉车位发生权利冲突产生纠纷。
二、“先卖后抵”车位买受人排除强制执行至少应同时满足以下条件：
1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
2、买受人已支付全款；
3、开发商向买受人交付车位，买受人已实际占有使用；
4、买受人对车位未办理产权登记无过错。
三、银行作为专业金融机构，在设定抵押权时对抵押物的实际状态负有法定审查义务。
王律师目前为上海市徐汇区政协委员、上海市青年企业家协会会员、徐家汇商会监事长、徐汇区青联委员。
蔡宇 律师
隆安上海律师事务所律师
华东政法大学 硕士
蔡宇律师执业范围主要涉及合同法、公司法等领域，擅长处理商事诉讼，具有丰富的谈判、仲裁、诉讼经验。执业期间，蔡律师先后服务过多家国有企业、集团公司，参与企业合作谈判，为重大经营决策提供法律意见及建议，出具专业法律意见书，并帮助这些企业建章立制，有效降低了企业的法律风险。
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